STJ DECIDIU: BASE DE CÁLCULO DO ITBI É O VALOR DO IMÓVEL TRANSMITIDO EM CONDIÇÕES NORMAIS DE MERCADO
Por Laura Maria Gonçalves Ageouri
A fim de pacificar a controvérsia que motiva inúmeras disputas judiciais, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), em sessão realizada aos 24/02/2022, afetou o julgamento do REsp 1.937.821 à sistemática dos repetitivos, para definir:
- a) se a base de cálculo de ITBI está vinculada à do IPTU;
- b) se é legítima a adoção de valor venal de referência previamente fixado pelo fisco municipal como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI.
O Imposto sobre a Transmissão onerosa de Bens Imóveis (ITBI) tem previsão no art. 156, inciso II da Constituição Federal, o qual estabelece que compete aos Municípios instituir impostos sobre a “transmissão ‘inter vivos’, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”.
Portanto, o fato gerador do ITBI é a transferência da propriedade imobiliária, ou seja, havendo uma transmissão onerosa de bens imóveis por um acordo de vontade, haverá a incidência do ITBI. O ITBI está sujeito, em regra, a lançamento por homologação ou declaração, sendo assim, cabe ao contribuinte declarar o valor da transação e efetuar o recolhimento da quantia correspondente.
Muito embora o Código Tributário Nacional estabeleça que a base de cálculo do imposto é o valor venal (valor da compra e venda/operação) dos bens ou direitos transmitidos (art. 38), é comum as prefeituras desprezarem o valor informado pelo contribuinte e utilizarem como base de cálculo do ITBI a base de cálculo utilizada para o IPTU, situação que geralmente implica em um valor de imposto maior do que o realmente devido.
TESE FIRMADA
Do julgamento do REsp 1.937.821/SP, estabeleceu-se o Tema Repetitivo 1113, no qual a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça fixou as seguintes teses:
- A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo de IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
- O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
- O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo de ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
Em seu voto, o Ministro relator Gurgel de Faria, argumentou, em outras palavras, que no caso do IPTU, o fisco lança o imposto de ofício e de acordo com uma “planta genérica” de valores aprovada pelo legislativo local; já no caso do ITBI, há um negócio jurídico, um acordo de vontade entre as partes, no qual o valor é definido a partir de uma série de variáveis, tais como benfeitorias, interesses pessoais e estado de conservação, por exemplo. Desse modo, a base de cálculo do ITBI não pode estar ligada à do IPTU, mas sim ao valor da transação declarada pelo contribuinte.
CONCLUSÃO
Em síntese, decidiu-se que a base de cálculo do ITBI é totalmente desvinculada do IPTU e que se presume correto com o valor de mercado o valor de transação imobiliária declarado pelo próprio contribuinte (comprador do imóvel).
Os ministros chegaram a conclusão que a Administração Pública não pode definir previamente a base de cálculo do ITBI a partir de em um valor de referência – uma espécie de tabela – estabelecido de modo unilateral pelas prefeituras e, caso o fisco não concorde com o valor do ITBI declarado pelo contribuinte, deverá abrir um procedimento administrativo próprio visando cobrança e apuração de eventual remanescente, conforme art. 148 do CTN.
Ressalta-se a importância de as partes documentarem discriminadamente a compra e venda do bem imóvel para serem capazes de prestarem prova futura em uma eventual discussão administrativa e/ou judicial.
O referido julgamento ocorreu sob a sistemática de recursos repetitivos, portanto, tal entendimento deverá ser replicado por todos os tribunais do país em casos semelhantes.
Por fim, é importante salientar que o entendimento acima explorado poderá ser utilizado como fundamento para restituir recolhimentos do ITBI dos últimos cinco anos, desde que seja possível demonstrar que o valor da transação foi inferior ao valor adotado como base de cálculo do imposto à época pela prefeitura.
A equipe da Grassi, Cavalheiro e Pereira Sociedade de Advogados está à disposição para sanar quaisquer dúvidas e auxiliar interessados no tema. Visite nossas redes sociais.